Процедура покупки недвижимости в Черногории
Процедура покупки недвижимости в Черногории
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо существенных ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Для этого ему необходимо иметь действующий заграничный паспорт. Процедура покупки недвижимости обычно состоит из следующих этапов.
Вы выбираете недвижимость для покупки, уточняются условия ее приобретения, проверяются юридическая чистота документов. Затем покупатель вносит задаток. Обычно его размер составляет 10% от стоимости объекта недвижимости, при этом стороны заключают предварительный договор (Predugovor) или продавец (агентство) выдает расписку.
Predugovor – это предварительный договор о намерениях между продавцом недвижимости и покупателем. Он заключается на этапе передачи покупателем залога («капара») продавцу. В договоре описывается объект недвижимости, указывается сумма задатка и стоимость недвижимости, оговаривается дата, когда будет заключаться основной договор (Glavni ugovor).Собственник недвижимости снимает ее с продажи и закрепляет объект покупки за будущим покупателем.
Далее составляется основной договор купли-продажи (Glavni ugovor) в трех экземплярах. Glavni ugovor – договор купли-продажи недвижимости. В нем описывается недвижимость, оговаривается ее стоимость, сумма задатка, ставятся условия приобретения объекта и сроки оплаты. Подписывается и заверяется в нотариальной конторе. Подписываются сразу шесть экземпляров договора (два экземпляра остаются у покупателя, два у продавца, и два откладываются для кадастровой регистрации и налоговой инспекции). После подписания основного договора происходит окончательный и полный расчет между продавцом и покупателем недвижимости. Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как с российского счета, так и со счета в черногорском банке. Открытие счета в банке в Черногории займет десять минут и потребуется только загранпаспорт. После этого продавец недвижимости в Черногории подписывает расписку, называемую Clausula Intabulandi, где говорится о согласии владельца недвижимости отказаться от своих прав собственности в пользу покупателя.
В связи с вступившими в силу 25.07.2011 г. изменениями в процедуре подписания договоров купли-продажи недвижимости в Черногории, все договоры должны быть подписаны только в государственных нотариальных конторах в присутствии уполномоченного нотариуса, переводчика, а также при наличии чистой документации (список документов уточняется по каждому объекту отдельно).
Данная процедура состоит из следующих этапов. Собирается пакет документов («свежий» Лист Непокретности (3 дня), копия плана или ДУП, другие разрешительные документы – это зависит от конкретного объекта). Приглашается судебный переводчик. Назначается время у нотариуса для подачи документов. После первого посещения назначается время и дата подписания договора, который составляет нотариус. В зависимости от стоимости объекта применятся различные тарифные ставки на оформление договора (все тарифы фиксированные).
После регистрации нотариусом договора, один экземпляр передается в налоговую инспекцию, а второй - в Кадастр для переоформления права собственности. На основании договора и с учетом рыночных цен на недвижимость, специалист налоговой инспекции дает недвижимости налоговую оценку. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретенную недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра, что означает, что покупатель (если не является юридическим лицом или иное не оговорено в договоре купли-продажи) еще до получения Листа Непокретности обязан уплатить налог (в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога). При приобретение новой недвижимости от застройщика, налог на приобретенную недвижимость в размере 3% не оплачивается.
После передачи договора и расписки в Кадастр через некоторое время (до двух месяцев) покупателю вручается "Лист Непокретности", который подтверждает его право собственности на недвижимость в Черногории. После завершения кадастровой перерегистрации прав собственности на имя продавца и покупателя (либо доверенные лица) приходит Решение о переводе прав собственности на нового собственника. После этого продавец и покупатель (или доверенные лица), должны поставить свои подписи в Кадастре, тем самым подтвердить получение Решения о переводе прав собственности. После этого, обычно в течение недели (это время дается для обжалования Решения), новый владелец недвижимости получает выписку из кадастра, так называемый Лист Непокретности (Свидетельство о праве собственности), где он уже указан в качестве нового владельца. Фактически покупатель становится собственником сразу после подписания договора купли-продажи и полной оплаты в установленный срок стоимости объекта недвижимости. Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.