Процедура покупки недвижимости в Германии
Процедура покупки недвижимости в Германии
Иностранные граждане без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее, либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для покупки недвижимости необходимо иметь действующий заграничный паспорт. Все расчеты между продавцом и покупателем осуществляются путем безналичного перевода денежных средств.
Вся недвижимость в Германии занесена в поземельную книгу (“Grundbuch”), которые ведутся районными судами (“Amtsgericht”). По выписке из поземельной книги можно твёрдо установить: кто является владельцем недвижимости, какова ее покупочная стоимость, точная площадь земли и построек, находится она под залогом или нет. После проверки состояния недвижимости в поземельной книге продавец и покупатель, как правило, встречаются у нотариуса. Нотариус является доверенным лицом и гарантом исполнения обязательств по договору купли-продажи, как для покупателя, так и для продавца. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки. В обязанности нотариуса входит: полная и независимая консультация сторон, составление договора купли-продажи, проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту, нотариальное заверение договора.
Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (“Auflassungsvormerkung”) и окончательная регистрация (“Grundbucheintragung”). Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (“Grundbuchamt”) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета. После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (“Notaranderkonto”). Первый вариант применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии.
Для этого покупатель перечисляет сумму, согласно договора купли-продажи на специальный расчётный счёт у нотариуса (“Notaranderkonto”). После установления факта поступления средств от покупателя на расчётный счёт (“Notaranderkonto”), нотариус осуществляет переоформление прав собственности на недвижимость с продавца на покупателя. После получения нотариусом выписки из земельного реестра (“Grundbuch”) и установления факта нового собственника в лице покупателя, нотариус перечисляет сумму, согласно договора со своего расчётного счёта (“Notaranderkonto”) на расчётный счёт продавца. Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера. Ставка налога на приобретение недвижимости (“Grunderwerbsteuer”) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.